• 목록
• 글쓰기
• 게시판 리스트 옵션
  • 수정
  • 삭제

안녕하세요, 금정역 푸르지오 그랑블 시네트 이보영입니다. 올 들어 최강 한파가 닥쳤는데 칼바람까지 불어 체감온도가 -20도라니 출근하시기 싫었겠네요. 예전에는 지금처럼 따뜻한 패딩도 없었으니 내복에 두꺼운 모직코트와 목도리 그리고 마스크 장갑으로 중무장하고 뜨문뜨문 오는 버스를 발 동동 구르며 기다렸었습니다. 그래도 그 당시 삶의 열정은 강했었나 봅니다. 지각 한번 안 하고 회사에 충성하러 다녔으니 불현듯 저의 청춘시절이 생각나네요.며칠 전 gtxa 노선 착공식이 킨텍스에서 있었습니다. 삼성~킨텍스까지는 예타 통과 4년 만에 첫삽을 뜨는 것이고 킨텍스~운정 연장선은 예타 통과 1년 남짓 만에 착공식을 갖고 공사 본궤도에 오르게 됩니다. 이것도 정부 의지가 강력하고 시범사업이라는 점에서 선 재정 지원을 1조 원씩 하면서 서두른 결과입니다. 동탄~삼성 구간은 21년 준공에서 2년 늦추어져 23년에 동시 준공할 예정입니다. 늦어진 이유는 구간별 공사 발주가 늦어 실시설계가 늦어진 것이 주된 이유입니다. 공사가 자체가 어려워 늦어지는 것은 아닙니다. 공사 자체는 크게 어렵지 않지만 자금이 제때에 원활히 공급되어야 공기에 맞출 수 있는 것이죠. 이렇듯 큰 공사는 자금조달이 항상 문제가 됩니다.​gtxc 노선도 지난 12월 11일 예타를 통과하고 기본절차를 밟고 있고 gtxb 노선은 내년에 예타 면제 가능성이 있다고 보지만 예타통과에 무게가 실리고 있습니다. 무작정 면제를 한다면 수익성이 담보가 안되어 민간기업의 참여가 어렵게 되겠지요. 어쨌든 문재인 정부는 산 넘고 물 건너서라도 gtx abc 전노선 만큼은 이번 정권에서 착공하려고 할 겁니다. 그래야 서울 집값을 안정시키고 수도권의 균형발전을 이뤄 결과적으로 부동산의 민주화를 달성하려 할 테니까요.​gtxc 노선이 예타를 통과했지만 착공까지는 많은 준비과정이 필요합니다. 정부는 내년 초 기본계획을 수립하고 민자적격성 검토를 위한 금정역 푸르지오 그랑블 용역을 발주하고 재정 또는 민자사업으로 갈 것인지를 결정해야 합니다. c 노선은 사업비가 4조3천억원으로 한국철도시설공단 재정사업으로는 무리가 있고 예타 b/c 1.36으로 A 노선(1.33)과 비슷해 A 노선처럼 일부 민자로 갈 가능성이 크다고 하겠습니다. 그러나 착공까지는 수많은 정책결정과정이 필요해 서둘러야 2021년 착공이 가능할 것이고 2025년 준공을 맞게 되는 거겠죠. GTXC 노선 예정역사는 다음과 같습니다만 이것은 예타 상의 예정 역사이고 확정된 것은 아니나 GTXA 노선 경우를 보면 변동 사항이 없는 결과로 나타났습니다. 따라서 예타보고서 기준으로 역세권 수혜 아파트 단지를 분석해드리겠습니다. 오해 없기를 바랍니다. ▶양주 덕정역 주변 ▶의정부역 ▶창동역 ▶광운대역 ▶청량리역 ▶과천역 ▶금정역 ▶수원역 이렇게 8개 역 주변 역세권 아파트를 분석해드리겠습니다. 아래 그림은 호갱노노 닷컴을 이용해 작성된 것입니다​■양주 덕정역 주변 아파트양주 GTX 덕정역 부근에는 신규아파트는 없고 대부분 18년 이상 된 된 주공아파트와 입주 5년 차인 스타힐스 1,2차와 8년 차 일성 트루웰 아파트가 있습니다만 최근까지 큰 시세상승이 없었던 지역입니다. 양주 서희스타힐스 84㎥ 시세는 최고가가 2억8천 대이고 전세가는 1억8천대로 전세가율은 64% 수준입니다. 그러나 잘 찾아보면 갭시세 7천 전후에서 매입하실 수 있습니다. 주공 1~5단지는 입주 18년 이상 된 것으로 84㎥ 매매가는 1억9천대이고 전세가는 1억5천대입니다. 전세가율 78%로 5천 정도에 갭투자하실 수 있습니다. 서울과 여타 수도권이 최근 3년간 지속 상승할 때 거의 제자리걸음이나 미미한 상승에 불과했습니다. ​GTX 덕정역이 확정됨에 따라 회천 택지개발지구 개발이 급물살을 탈것으로 예상됩니다. 회천지구는 옥정신도시 보다 토지가격이 높기 때문에 분양가도 높을 것으로 예상됩니다. 역세권 신규 분양아파트는 경쟁률이 높을 것이고 향후 공급이 많아지면 금정역 푸르지오 그랑블 전세가가 약세를 보일 수 있습니다. 이를 염두에 두셔야 하고 덕정역 주변에 주택조합 추진 아파트가 산재하고 있는데 접근에 신중하시기 바랍니다.​GTX 덕정역 주변 아파트​■의정부역 주변 아파트의정부역 주변 아파트는 신구축을 막론하고 거의 없고 반경 1km밖에 있습니다. 가장 가까운 신동아 파밀리에 가 직선거리 850미터이고 도보 15분 정도입니다. 최근 입주한 롯데캐슬 1,2 단지도 도보로 의정부역까지 접근은 어렵습니다. 84㎥ 분양가가 3억5천대였는데 입주 후 매매가는 4억 초반입니다. 가장 눈여겨 볼 곳이 중앙 2,3구역 재개발입니다. 의정부역과 회룡역 사이에 3,500세대 규모를 건축되는데 3구역이 제일 진행이 빠릅니다. 시공사 선정까지 마친 단계입니다. 의정부는 회룡역 근처가 아파트가 많습니다. 신일 유토빌과 회원 한신 1,2가 회룡역과 가장 가깝습니다. 의정부역에서 환승해 서울로 진입하기 수월하겠죠. 신일유토빌 84㎥ 매매가는 3억6천이고 전세가는 3억 정도입니다. 회룡역 신규 아파트는 장암 더샵으로 분양가는 3억8300만원인데 프리미엄이 3~5천 정도 형성되고 있습니다. ​의정부역 주변에 아파트가 없다 보니 녹양역 초역세권 아파트도 생각해 보셔야 합니다. 녹양, 가능 의정부역으로 2정거장 지나 환승할 수 있으니 녹양역 주변 아파트도 검토해보시는 것이 좋습니다. 전반적으로 의정부 주변 구축 아파트의 시세변화는 크게 없었습니다. 1,2 천 상승이 고작이었는데 C 노선 확정으로 점차 상승세를 탈것이지만 착공까지 많은 시간이 필요하므로 서두르실 필요는 없고 특히 재개발 2,3구역을 지금이라도 선점하시는 것이 좋을 것 같습니다. 의정부 ~덕정 구간은 지역주택조합이 많습니다. 신중히 접근하셔야 합니다.의정부 gtx역 주변​​■창동역 주변 아파트 창동역 주변 아파트 시세는 GTXC 노선 확정과 큰 상관없이 서울의 전반적인 상승과 창동개발에 관련되어 지난 1년간 큰 상승세를 보여주었습니다만 최근 다소 주춤한 상태입니다. 창동역과 노원역 주변은 금정역 푸르지오 그랑블 신경제 중심지로 일찌감치 자리매김했던 지역으로 GTXc 노선과 연계되어 창동 역세권 개발사업이 19년 8월 첫삽을 뜨게 됩니다. 창업 복합센터와 대규모 복합 환승센터가 건립되게 됩니다. 또 노원역 주변도 글로벌 비즈니스 존과 글로벌 라이프, 문화의 존으로 개발되게 되어서 주변 아파트 가격 상승을 견인하게 됩니다.​창동역과 노원역 주변 아파트들은 20~30년 정도 된 오래된 아파트 단지들이 많이 있습니다. 이 지역 대부분의 아파트가 최근 1년간 1억~2억 정도 상승했는데 부동산 경기 악화로 호가가 다소 하락하고 있습니다. 창동역 청송 84㎥가 7억4천으로 2억 정도 상승했고 창동 주공이 5억3천으로 1억5천이 상승했습니다. 창동동아 매매가는 6억3천인데 전세가는 2억5천에 머물고 있습니다. 노원역 상계주공 24평형 매매가는 5억3천인데 전세가는 2억5천 정도로 전세가율은 최근 매매가격 상승으로 낮아졌는데 창동 노원지역 전세가율은 40~50% 전후의 전세가율 밖에 되지 않습니다. 따라서 갭투자가 어려운 점이 있습니다. 그러나 장기적으로는 GTX과 창동개발이 시작되면 호가가 더 오를 가능성이 큽니다. GTXC와 지하철 1,4,7호선이 지나는 교통 요충지로 변모하게 됩니다.창동 gtx역 주변​■광운대역 주변 아파트광운대역 서쪽으로는 대단지 아파트는 거의 없고 월계브레뉴 84㎥ 시세는 5억6천으로 최근 1년간 1억9천이 상승했습니다. 남쪽으로 월계 아이파크는 5억7500으로 1억1천 정도가 상승했습니다. 전세가율은 65% 전후입니다. 반면 월계 삼호와 월계 미성은 광운대역 철도부지가 가로막혀 단절 상태였는데 광운대역세권 개발이 가시화됨에 따라 24평형이 5억에 근접하면서 1억 정도 상승했습니다. 광운대 역세권이 개발된다면 광운대 지역은 크게 상승하게 됩니다. ​또 6호선 석계역 주변도 강세인데 석관 두산위브 32평형이 6억2천으로 1억6천이 상승했습니다. 월계 한진그랑블도 6억3천시세로 1억3천이 상승했습니다. GTX가 착공하면서 광운대 역세권 개발계획도 가시화되고 동시 개발하게 됩니다. 따라서 광운대역과 석계역 금정역 푸르지오 그랑블 그 주변과 장위 뉴타운 신규 분양물도 관심 있게 보셔야 합니다.광운대 gtx 역세권​■청량리역 주변 아파트청량리역 일대는 교통 요충지로 개통 예정인 분당선과 함께 GTX B,C, SRT, 면목선 경전철과 1호선,경의중앙선, 경춘선 그리고 60여개의 버스 노선이 지나고 있고 서울~강릉을 잇는 경간선 ktx도 개통된 상태입니다. 따라서 GTX 역사 확정과 상관없이 최근 1년간 급등을 했던 지역입니다. 그러나 GTXC 노선과 더불어 B 노선까지 확정된다면 수도권과 전국을 커버하는 교통망의 중심에 서게 됩니다. 따라서 향후 시세 전망이 크게 밝다고 하겠습니다.​전농 래미안 크레시티는 청량리 최고의 아파트로 2400여 세대 대단지로 입주 6년 차입니다. 84㎥의 시세는 11억으로 최근 1년간 3억3천이 급등했습니다. 같이 붙어있는 롯데 노블레스는 입주 1년차로 분양가 7억 후반에서 매매호가는 11억 후반에 달하고 있습니다. 새 아파트로서 위 두 아파트의 전세가율은 비교적 높은 50%를 보이고 있습니다. 반면 입주 41년차 청량리 미주아파트는 8억5천의 시세를 보이고 있지만 전세가율은 33%에 머물고 있습니다. 재건축 호가가 반영됐다 할 수 있습니다. 그리고 청량리 시장 재개발 분양에 관심을 둬야하는데 롯데캐슬이 내년 1월 분양을 앞두고 있고 청과시장 재개발 한양수자인이 분양예정입니다. 청량리 역세권​■과천GTX역(정부청사역) 주변 아파트과천 GTX역(정부청사역) 주변 아파트만을 특별히 분석하는 것은 큰 의미가 없습니다. 4호선 과천역과 청사역 주변아파트 가격은 GTX가 들어온다 해도 지금 시세에서 동반상승 가능성이 크기 때문입니다. 일전에 과천역 북부 과천지구가 3기 신도시로 결정되면서까지 전반적으로 호재로 작용될 전망입니다. 7천 호가 추가 공급되지만 물량이 적고 실질적인 서울이기 때문에 기존 아파트에 영향이 거의 없기 때문입니다. 반면 교통망 확충을 크게 얻었습니다. 자족용지인 첨단 지식센터가 들어오고 우면산 지하도로, 이수~과천간 금정역 푸르지오 그랑블 복합터널, 선바위 복합환승센터, 복합테마파크등 고속터미널과 양재까지 10~15분에 도달하는 교통환경이 크게 개선됩니다.​현재 과천지역은 과천역과 과천청사역 주변에 재건축 아파트가 산재하고 있고 신규 입주와 분양예정 아파트가 몇 곳 있습니다. 과천 최고가 아파트는 과천역 주공10단지로 84㎥가 16억에 근접하고 있고 1년간 2억3천이 상승했습니다. 청사역 래미안 슈르 3단지는 11년차로 84㎥ 시세가 11억5천 전후하고 있고 1년간 3억 정도 상승했습니다. 과천지역 전세가율은 45~60%입니다. 18평 소형아파트도 8~9억대에 이르고 있습니다. 과천은 35년 이상 된 재건축 대상 아파트들이 많은데 재건축 분양물과 3기 신도시 개발 물량이 서로 윈윈할 것 같습니다. 3기 신도시는 서울접근성이 좋아지겠지만 GTX 역세권 또한 나름 선방할 것이기 때문이죠. 과천지역은 최근 1년간 3억 전후 상승했다고 보시면 됩니다.과천 gtx 역세권​■GTX 금정역 주변 아파트금정역 주변 초역세권 대단지 아파트는 없고 20평대의 32년차 371세대의 안양 삼성아파트가 있고 힐스테이트 주상복합이 2022년 3월 입주예정입니다. 안양 삼성 25평형은 1년전 4억500만원에서 호가가 5억이지만 4억 중후반 정도면 매입이 가능하고 전세가율은 40%입니다. 힐스테이트 금정은 금정역 초역세권으로 1482세대(오피스텔 639실 포함)인데 금년 12월 27일 부터 전매가 가능하게 됩니다. 입주 시 프리미엄은 얼마나 될까요? 84㎥ 분양가가 6억4천 대로 입주시는 GTX 초역세권과 주변 한경 그리고 주상복합이라는 점을 감안하면 입주시 8억을 조금 상회할 걸로 개인적인 생각을 해봅니다. ​군포의 대장주는 래미안 하이어스입니다. 금정역까지 도보권은 다소 무리지만 2,644세대 입주 9년 차 아파트입니다. 최근 1년간 1억 정도가 상승해서 7억을 전후하고 있고 전세가율은 비교적 높은 66%입니다. 군포지역 아파트 상승률은 크지 않습니다만 래미안 하이어스는 강세입니다. 부동산 경기에 영향받겠지만 GTX 공사 진척도에 따라서 8억 이상 안착하리라 금정역 푸르지오 그랑블 생각되네요. 금정 힐스와 래미안 하이어스 중 대장주가 어디가 될지 자못 관심입니다. 금정역 주변 빌라, 단독도 투자가치가 좀 있을 거라 판단됩니다. 그리고 금정 첨단산업단지가 개발이 된다면 직주근접으로 아파트 단지에도 호재가 될 것으로 기대됩니다.금정역 gtx 역세권​■수원 GTX역 주변 아파트수원역은 이미 지하철 1호선, 분당선, KTX가 있으며 2019년 수인선 개통 예정과 이외에도 과천-의왕 고속화도로, 영동고속도로, 용인서울고속도로, 경부고속도로 등 서울까지 20~30분 이내 출퇴근이 가능한 우수한 접근성을 지니고 있습니다. 수원역 일대는 주변생활 환경으로는 롯데백화점, AK플라자, 갤러리아백화점, 홈플러스, 롯데마트, KCC몰(예정) 등 이른바 몰(Mall)세권으로 수원 최대 상권인 수원역 로데오 거리와도 인접해있는데 GTX 수원역이 운용되면 이 지역 일대가 크게 변모하게 됩니다. 수원역 초역세권 아파트는 대한 대우 푸르지오입니다. 1293세대 20년차 아파트인데 84㎥ 최근 1년간 5천 정도가 상승해서 시세는 3억8500 정도이고 전세가율은 70%입니다. 그런데 며칠 전 수원 팔달구가 조정지역으로 편입되었습니다. 권선구와 경계에 있어 억울한 단지입니다. LH 수원 센트럴타운 1,2,3 단지는 입주 4년 차로 새아파트입니다. 84㎥시세는 4억5천~4억8천으로 최근 1년간 8천~1억원 상승했습니다. 전세가율은 70%로 권선구 소재로 이번 조정지역에서 다행히 비껴갔습니다. 서둔 센트라스 또한 권선구에 위치해있는데 1094세대로 14년차 아파트입니다. 3억8천에서 4억2천으로 4천만원 상승했고 전세가율은 65% 입니다.수원역 gtx 주변이상으로 GTXC 노선 역세권 아파트에 대한 분석을 해 드렸습니다만 C 노선 전체를 다루다 보니 역세권별로 세밀하게 다루지 못하고 간혹 누락된 단지도 있을 겁니다. 전체 흐름을 보시라는 측면에서 다소 러프하게 소개 드린 점 양해가 있으시기 바랍니다.​지금 전반적으로 부동산 경기가 냉각기입니다. 거래 자체가 잘되지 않고 있습니다. 9.13 조치 대출규제가 직격탄이 되었고 그동안 너무 오른 금정역 푸르지오 그랑블 상태에서 울고 싶은데 뺨을 맞았다고 생각하셔야 됩니다. 지금 서울의 시세는 단기적인 가수요 거품이 있습니다. 가수요는 실거주와 달라 오래 버티기 어렵습니다. 부동산 보유세도 체감도가 높게 될 겁니다. 여기에 3기 신도시까지 발표됐습니다. 3기는 서울과 비교적 근접한 지역이어서 단기적으로는 서울 수요에 심리적인 영향이 끼치게 마련입니다. 관망상태에 돌입하게 될 수 있는 거죠. 이런 부동산 냉각기가 얼마나 갈 것인가가 관심사인데 문제는 국내외의 경기 상황입니다. 미국과 중국의 상황이 좋지 않고 국내 상황은 수출, 고용, 투자 등 경기지표가 근래 최악이고 주식시장 또한 2천 선이 무너진다면 부동산 냉각기는 더 심화될 것입니다.​지금은 아무리 호재가 있더라도, GTX 호재가 있더라도 착 공전까지는 많은 시간을 필요로 합니다. 선제적으로 대응하는 것보다 부동산 경기 상황을 보면서 신중히 gtx 역세권에 접근하셔야 합니다. 호재보다 더 영향받는 것이 전체 부동산 경기라는 점 명심하시기 바랍니다. 위 주요 역세권 아파트 단지 중 1억~2억이 상승한 단지가 있는데 이는 gtx 선점에 의한 상승이 아니고 서울부동산 상승에 따른 것으로 이해하셔야 합니다. ​2018년은 다사다난했던 부동산 시장이었습니다. 양극화가 절정에 달았고 서울 폭등과 냉각의 롤러코스터를 탄 한 해였습니다. 풍선효과도 있었고 gtxa 노선 착공과 c 노선 예타 확정, 그리고 3기 신도시 발표까지 있었습니다. 필자 개인적으로는 이웃 1만명이 돌파를 했고 여러분들과 첫 상견례를 한 18년이기도 합니다. 올해가 하루 이틀밖에 남지 않았습니다만, 아무쪼록 내년에도 이웃 여러분들의 성공적인 투자를 기원드리고 저 또한 알찬 내용의 포스팅으로 여러분에게 다가가겠습니다. 가내 건강하시고 내년에는 더 부자 되시기 바랍니다. 한 해 동안 성원 감사했습니다.​-시네트-​​