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1.부동산에 용인역삼힐스테이트 관심이 있는 사람이라면 '얼죽신'이라는 단어를 들어본 적 있을 것이다.얼어 죽어도 신축​최근 뉴스 기사에서도 '얼죽신'이라는 단어를쉽게 찾을 수 있다.​​2.왜 신축일까?​사실 어떤 논리와 근거를 따지지 않더라도이건 너무나도 당연한 이야기라고 생각한다.​​위에서처럼 굳이 'MZ'와 '얼죽신'을 엮어서자극적이고 편향된 기사를 내지 않더라도('MZ들이 편한 것만 선호해서'라니..)​​낡은 것보다 새로운 것을 선호하는 것,​혹은 주차장이 넉넉하고 단지 조경이 아름답고 다양한 커뮤니티 시설과 인프라가 보완된 신축을 선호하는 것은 너무나도 당연한 인간의 본성이 아닐까.23.11월에 입주한 개포 디에이치퍼스티어아이파크 - 호갱노노23.11월에 입주한 개포 디에이치퍼스티어아이파크 - 호갱노노23.11월에 입주한 개포 디에이치퍼스티어아이파크 - 호갱노노​​3. 우리는,향후 신축 용인역삼힐스테이트 공급이 갈 수록 적어지고 있다는 것을 알고 있다.​과거 10년~향후 4년의 서울 공급 물량을 보면, 향후 4년 공급이 얼마나 적은지 알 수 있다.아파트 입주물량 - 서울​​이는 경기도도 마찬가지다.아파트 입주물량 - 경기​​경기도 내에서는 천지개벽을 앞두고 있는광명시가 입주 물량이 많고,아파트 입주물량 - 광명시​​이를 제외한 주요 수도권 도시들에서는모두 비슷하게 향후 몇년간 신축 공급은기대하기 어려운 상황이다.​​아래의 용인, 안양, 수원이 그러하고아파트 입주물량 - 용인시​아파트 입주물량 - 안양시​아파트 입주물량 - 수원시​​심지어 이보다 더 상급지로 분류되는과천, 성남, 하남은 2025년 이후의 신축 공급이사실상 0에 수렴하는 수준이다.아파트 입주물량 - 용인역삼힐스테이트 과천시​아파트 입주물량 - 성남시​아파트 입주물량 - 하남시​​4.과거를 돌아보면,2015~2021년까지 상승장이 지속되면서재건축과 재개발(특히, 재건축)도 기축 가격을 따라 함께 올랐었다.​​기축 투자에 비해 초기 재재는 투자금이 적다는 장점으로투자 수요가 몰리면서초기 단계에서 이미 가격이 많이 오르기도 했고​전국적인 재건축 붐과 함께,수도권 외곽, 지방에 재건축 사업성이 나올만한OO주공"과 같은 단지들을 투자하기도 했었다.※ 사실 사업성 계산은 잘 못하고, 대충 용적율과 대지지분 보고 들어가는 경우도 많았을 것이다.​​하지만 코로나 이후 공사비 폭등으로 인해더 이상 재건축은 '만능키'가 아닌 시대가 왔다.​사업성을 잘 따져보고단지를 선별하는 능력이 더 중요해졌다.공사비 증액 사례​​이렇듯,정비사업의 사업성과 주목도가 낮아지면서반대로 용인역삼힐스테이트 신축에 대한 선호도는 더 높아지고 있다.​​5.서울에 더 이상 대규모 신축 공급이 가능한 땅은결코 많지 않다.​그러니 아래의 8.8대책에서처럼그린벨트 해제에 대한 언급까지 나오지만,실현 가능성은 미지수다.​​그나마 기대할 건 3기 신도시이긴 할텐데이마저도 원래 계획보다는 훨씬 더 미뤄질 가능성이 높은 상황이다.빨간색으로 표시된 곳이 3기 신도시​​아예 공사비 상승 등 사업성 악화로3기 신도시를 포함한 공공택지 자체가 유찰되는 경우도 늘어나고 있다.공공택지 유찰 물량 - 서울경제​​6.이렇듯 신규 공급에 대한 부족은신축 선호 현상으로 시장에서 나타났다.​부동산 지인을 이용하면각 아파트의 연차별 매매가격 증감율을볼 수 있는데,24.1월~현재까지 연차별 증감율은 아래와 같다.​​① 25년 이상 용인역삼힐스테이트 : 서울 +1.1%, 경기 +0.3%, 인천 -0.4%​② 15~25년 : 서울 +2.5%, 경기 -, 인천 +2.0%​③ 10~15년 : 서울 +2.6%, 경기 +1.1%, 인천 +1.0%​④ 5~10년 : 서울 +4.5%, 경기 +1.1%, 인천 +1.7%​⑤ 5년 미만 : 서울 +5.0%, 경기 +1.7%, 인천 +5.6%​⑥ 전체 : 서울 +2.2%, 경기 +0.5%, 인천 +1.2%​​이를 표로 정리해보면 아래와 같이10년 미만의 신축급 단지들의 상승율이유독 높은 것을 볼 수 있다.​​7.그렇다면 실제로 비슷한 입지 내에서도신축 단지가 더 많이 올랐을까?​인접한 단지들의 회복율을 비교해보았다.(신축 : 파란색, 구축 : 초록색)​​① 서초 래미안리더스원(5년차) 용인역삼힐스테이트 : +1.73% vs 도곡 역삼럭키(30년차) : -16.31%​​② 이편한세상 옥수파크힐스 (9년차) : -5.61% vs 옥수 삼성 (26년차) : -9.26%​​③ 경희궁자이 2단지 (8년차) : +1.44% vs 독립문 극동 (27년차) : -17.0%​​④ 사당롯데캐슬골든포레 (5년차) : -12.11% vs 관악 현대 (33년차) : -21.94%​​⑤ 신길 래미안에스티움 (8년차) : -12.92%​ vs 신길 삼환 (28년차) : -17.17%​​⑥ 서울숲리버뷰자이 (7년차) : -3.37% vs 응봉 대림강변타운 (24년차) : -13.62%​​⑦ 래미안길음센터피스 (6년차) : -15.01% vs 길음동부센트레빌 (22년차) : -22.11%​​⑧ 답십리 래미안미드카운티 (6년차) : -13.19% vs 답십리청솔우성1차 (25년차) : -20.67%​​⑨ 용인역삼힐스테이트 명일동 래미안솔베뉴 (6년차) : -5.42% vs 명일 삼익그린맨션 (42년차) : -13.72%​​⑩ 평촌 더샵아이파크 (6년차) : -21.68% vs 평촌 샘마을대우한양 (32년차) : -27.67%​​위를 정리하면 아래와 같고,지역별/단지별로 편차는 있으나신축의 회복율이 상대적으로 높은 것을 볼 수 있다.​​8.향후 몇 년간 수도권에서 대규모 공급은제한적이다.​그나마 올해 연말 올림픽파크포레온을 시작으로내년까지는 장위, 이문휘경 뉴타운과 같이대규모 입주가 예정되어 있지만,​26~27년 서울 신축 공급의 역사적인 보릿고개가될지도 모르겠다.​그렇게 된다면,서울 신축은 더욱 접근이 어려운,정말 아무나 살 수 없는 희소재가 될 것 같다.​​※ 1,000세대 이상 서울 입주예정 단지 (아실 참고)​(24년)24.8월 강북구 북서울자이폴라리스 1,045세대24.9월 용인역삼힐스테이트 힐스테이트이편한세상문정 1,265세대 24.11월 강동구 올림픽파크포레온 12,032세대​(25년)25.1월 동대문구 래미안라그란데 3,069세대25.3월 광진구 롯데캐슬이스트폴 1,063세대25.3월 성북구 장위자이레디언트 2,840세대25.6월 동대문구 휘경자이디센시아 1,806세대25.6월 서초구 메이플자이 3,307세대25.11월 동대문구 이문아이파크자이 4,321세대25.11월 중랑구 리버센SK뷰롯데캐슬 1,055세대 (26년)없음​(27년)27.2월 성동구 청계리버뷰자이 1,670세대​